» Vastgoed / Projectontwikkeling
De eerste ervaringen met de nieuwe wet voorkeursrecht gemeenten
(1 november 2003)
In eerdere afleveringen van dit bulletin bespraken wij reeds de wijzigingen in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), waaronder met name de wijziging van artikel 26 van deze wet. Waar de oorspronkelijke wettekst nog verwees naar “het belang van de gemeente”, wordt volgens de nieuwe tekst iedere rechtshandeling die afbreuk doet aan de voorkeurspositie van de gemeente in beginsel met nietigheid bedreigd. De eerste uitspraken wijzen op een strenge interpretatie van het nieuwe artikel 26 Wvg.
De Rechtbank Breda diende een samenwerkingsovereenkomst tussen een grondeigenaar
en een ontwikkelaar te beoordelen, waarbij aan de grondeigenaar een vaste
opbrengst was gegarandeerd en reeds was voldaan. De rechtbank oordeelde, dat in
die door partijen gekozen constructie de beschikkingsmacht over en het
economisch belang bij de grond in zodanige mate overgedragen was, dat een
resultaat was bereikt dat materieel neerkwam op een vervreemding. Letterlijk
overwoog de rechtbank, dat de tegenprestatie materieel kon worden beschouwd als
de koopprijs van de grond. De diverse bepalingen van de
ontwikkelingsovereenkomst ontnamen, aldus de rechtbank, aan de eigenaar vrijwel
alle beschikkingsrechten ten aanzien van het perceel. Daartegenover verwierf de
ontwikkelaar die rechten. Indien de bestemming dat mogelijk zou maken, was het
niet de eigenaar, maar de ontwikkelaar die zelfrealisatie op het perceel kon
effectueren. Er was derhalve feitelijk sprake van een vervreemding aan een derde
en niet - zoals het voorkeursrecht beoogde veilig te stellen - aan de gemeente.
De vraag, of de ontwikkelaar bereid en in staat was om met de gemeente afspraken
te maken, was naar het oordeel van de rechtbank niet aan de orde. Het ging
uitsluitend om de beoordeling van de door partijen gekozen constructie. Indien
deze met een vervreemding gelijk gesteld kon worden, was sprake van een
rechtshandeling met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de
voorkeurspositie van de gemeente en diende deze dan ook te worden vernietigd.
De vraag is echter, of de gemeente daar nu veel verder mee komt. Weliswaar worden constructies tussen partijen nietig verklaard, maar daarmee is de gemeente nog geen eigenaar. Wanneer de grondeigenaar perse niet met de gemeente tot overeenstemming wil komen, rest de gemeente uiteindelijk geen andere keuze dan het inzetten van de onteigeningsprocedure. In dat kader kan de te onteigenen grondeigenaar nog steeds een beroep doen op zelfrealisatie en blijkens een KB van 14 maart 2002 kan in dat kader zelfs worden verwezen naar overeenkomsten met een ontwikkelende partij, die eerder met een beroep op artikel 26 Wvg nietig zijn verkaard. De Kroon overwoog daarbij, dat de mogelijke nietigheid van een koop- en samenwerkingsovereenkomst niet in de weg staat aan een onthouding van goedkeuring aan het onteigeningsbesluit. De doelstelling van Wvg en die van de Onteigeningswet verschillen immers en beide procedures dienen van elkaar te worden onderscheiden.
Weliswaar is dat KB tot stand gekomen onder de oude regeling van artikel 26 Wvg, maar de uitspraak lijkt van algemene strekking te zijn.
Zo blijft het spannend in ontwikkelingsland.
Advocaten: