» Huurrecht / Woningcorporaties

Renovatie van een huurobject
(6 april 2004)

Het onderstaande artikel is verschenen in het maart-april nummer van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, www.uitgeverijdenhollander.nl

Naar aanleiding van de invoering van het nieuwe huurrecht zal in dit artikel de renovatie van verhuurde bedrijfsruimte worden belicht. Het accent zal hierbij liggen op 290-bedrijfsruimte. Een groot gedeelte van hetgeen wordt behandeld is echter ook op de renovatie van woningen en 230a-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld met een lang lopend huurcontract) van toepassing. Met name zal aandacht worden geschonken aan de wijzingen ten opzichte van het oude recht.

Dit artikel is als volgt onderverdeeld:
I. de medewerkingplicht van de huurder;
II. huurbeëindiging wegens renovatie: de mogelijkheden;
III. vergoedingsrechten.

I. DE MEDEWERKINGPLICHT VAN DE HUURDER

Artikel 7:220 BW regelt de medewerkingplicht van een huurder bij een voorgenomen renovatie.

a) artikel 7:220 BW: een korte uiteenzetting

- lid 1: dringende werkzaamheden
Van een renovatie maken vaak dringende werkzaamheden onderdeel uit.
Lid 1 bepaalt dat dringende werkzaamheden dienen te worden gedoogd. Het oude recht (artikel 7A:1591 BW) sprak slechts over het gedogen van dringende reparaties. Bovendien was onder het oude recht voor de gedoogplicht vereist dat die dringende reparaties niet konden worden uitgesteld tot na het eindigen van de huur.

- lid 2: gedogen mits sprake is van een redelijk renovatievoorstel
Bij een renovatie gaan de werkzaamheden verder dan het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Het begrip renovatie is ruim. De wet spreekt over "zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging".

Het begrip renovatie gaat weer niet zover gaat dat slechts het uitbreiden van voorzieningen of service, zonder een fysieke wijziging aan het gehuurde, daaronder valt.

Onder het oude recht was in de jurisprudentie reeds beslist dat de redelijkheid en billijkheid met zich mee kunnen brengen dat een huurder een renovatie dient te gedogen. Die jurisprudentie stond in het teken van het oude (en niet teruggekeerde) artikel 7a:1590 BW waarin bepaald was dat een verhuurder de aard en indeling van het gehuurde niet mag wijzigen.
Lid 2 beoogt deze jurisprudentie te codificeren. Hierbij wordt blijkens de parlementaire geschiedenis rekening gehouden met een verdere ontwikkeling in de rechtspraak. Lid 2 bepaalt dat een verhuurder die wil renoveren een redelijk renovatievoorstel dient te doen. Dit was onder het oude recht ook al de gangbare praktijk.

- Lid 3: het complex
Lid 3 bevat de inmiddels bekende 70% regel: een renovatie van 10 of meer huurobjecten die een bouwkundige eenheid vormen wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Voor alle andere voorgenomen renovaties (onder meer van een groot complex waarbij minder dan 70 % van de huurders heeft ingestemd met de renovatie) moet worden teruggegrepen op het algemene lid 2.

De procedure is volledig nieuw: de "dwarsliggende" huurders (die 30% of minder van het aantal huurders vertegenwoordigen) dienen binnen acht weken na de ontvangst van de mededeling dat 70% instemt met het renovatievoorstel tot actie over te gaan. Zij dienen binnen die termijn een procedure aanhangig te maken. In die procedure kunnen zij tegenbewijs leveren tegen het vermoeden dat de voorgestelde renovatie redelijk is. De verhuurder doet er overigens verstandig aan in een dergelijke procedure in reconventie de nakoming van het renovatievoorstel te vorderen zodat hij over een titel kan beschikken.

Wanneer een verhuurder niet genoeg tijd heeft om de 8 weken periode af te wachten kan hij een kort gedingprocedure aanhangig maken waarin hij kan profiteren van de omgekeerde bewijslast. De verhuurder verliest hierbij waarschijnlijk wel de kans dat de "dwarsliggende" huurders hun termijn van acht weken vergeten.
Laten de huurders hun "bezwaartermijn" voorbij gaan of oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk was dan zijn de "dwarsliggende" huurders aan het renovatievoorstel gebonden.

b) de praktische toepassing van art. 7:220 BW

- redelijk renovatievoorstel?
Wat is een redelijk renovatievoorstel? Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat relevante factoren om de redelijkheid te toetsen ondermeer zijn: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de (hoogte van) de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en "de overige omstandigheden van het geval". Een voorstel dat een huurverhoging inhoudt kan dus redelijk zijn. Er wordt dan ook de nodige vrijheid aan de rechter overgelaten om een renovatievoorstel op redelijkheid te beoordelen.

- voortzetting van de bestaande huurovereenkomst
De tekst van artikel 220 lid 2 gaat uit van voortzetting van de bestaande huurovereenkomst. Wanneer het gehuurde wordt gesloopt en op min of meer dezelfde plaats nieuwbouw verrijst kan de oude huurovereenkomst worden voortgezet. In de parlementaire geschiedenis wordt over de voortzetting van de huurovereenkomst opgemerkt:

"daaraan doet niet af dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vaststaat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven …"

- gebondenheid huurder aan een redelijk renovatievoorstel?
De vraag rijst hoe een huurder gebonden wordt aan een renovatievoorstel, zeker wanneer dat voorstel een huurprijsverhoging inhoudt.

Artikel 220 lid 2 gaat er vanuit dat een huurder een renovatie overeenkomstig een redelijk renovatievoorstel moet gedogen. De huurder die zo’n voorstel niet accepteert kan worden veroordeeld de renovatie te gedogen. Daarbij kan een huurder ook bevolen worden het gehuurde tijdelijk te ontruimen. Wordt het gevorderde toegewezen, al dan niet met inbegrip van een hogere huurprijs maar kan de huurder zich nog steeds niet met de renovatie en de consequenties daarvan verenigen dan rest hem niets dan de huurovereenkomst op te zeggen.

In de parlementaire geschiedenis wordt opgemerkt:

"Voorop moet worden gesteld dat de huurder in beginsel niet aan een door de rechter redelijk geacht voorstel is gebonden in die zin dat de huurovereenkomst van rechtswege overeenkomstig dit voorstel wordt gewijzigd. De huurder behoort immers vrij te zijn het voorstel niet te aanvaarden, maar zijnerzijds de overeenkomst te beëindigen"

en:

"het is derhalve niet zo dat redelijk bevinding door de rechter van het voorstel met zich meebrengt dat de huurder "rechtstreeks" aan het voorstel gebonden wordt"

Dit is mij eerlijk gezegd niet geheel duidelijk. Wanneer de verhuurder een renovatie voorstel doet en dit voorstel wordt niet geaccepteerd dan zal de verhuurder een procedure aanhangig maken. Daarin zal de verhuurder (wanneer van een bodemprocedure sprake is) kunnen vorderen: een verklaring voor recht dat het voorstel redelijk is, een vordering tot het gedogen van de renovatie conform het renovatievoorstel en een veroordeling tot betaling van de voorgestelde hogere huurprijs na het afronden van de renovatie. Is de rechter van oordeel dat het renovatievoorstel redelijk is, dan zullen de vorderingen van de verhuurder toewijsbaar zijn. De verhuurder heeft belang bij een titel. Waarom de huurder aan een dergelijk vonnis (waarin het redelijk geoordeelde renovatievoorstel uiteindelijk resulteert) niet gebonden zou zijn ontgaat mij.

De opmerking tijdens de parlementaire behandeling dat de huurder de huurovereenkomst kan opzeggen leidt nog niet tot de conclusie dat de huurovereenkomst ongewijzigd blijft. Een huurder kan bijvoorbeeld ook na een nadere huurprijsvaststelling opzeggen, maar aan die nadere huurprijs is hij wel degelijk gebonden.

 

Advocaten:

»  mr. E.H.H. (Egbert) Schelhaas

 

« terug