» Vastgoed / Projectontwikkeling
Planschadevergoedingsovereenkomsten: het nieuwe artikel 49a WRO
(26 april 2004)
Op 2 mei 2003 heeft de Hoge Raad in de uitspraak ‘Nunspeet’ een eind gemaakt aan
de gemeentelijke praktijk om planschadekosten contractueel op een ontwikkelaar
te verhalen. Dit kostenverhaal vond plaats in ruil voor medewerking van de
gemeente aan wijziging van het planologische regime. Gezien de ingrijpende
gevolgen voor de bouwpraktijk sloeg het Nunspeet-arrest in als een bom bij zowel
gemeenten als ontwikkelaars. Geen verhaalsmogelijkheden betekent immers dat de
kosten van de planschade voor rekening van de gemeente komen. Vanwege dit risico
was het de verwachting dat gemeenten voortaan sneller geneigd zouden zijn om
planologische medewerking aan bouwprojecten te weigeren. Hierdoor zou er een
aanzienlijke vertraging van de bouwproductie ontstaan. Dit onwenselijke gevolg
heeft er toe geleid dat verschillende partijen, waaronder de VNG, NEPROM en het
NVB, er bij VROM op hebben aangedrongen om een spoedwet te ontwerpen voor het
verhaal van planschadekosten. Nu dat voorstel op tafel ligt en waarschijnlijk na
de zomer van 2004 in werking treedt, rijst de vraag wat de gevolgen zijn van
deze spoedwet. De spoedwet roept een nieuw artikel 49a WRO (Wet op de
Ruimtelijke Ordening) in het leven dat -kort gezegd- ervoor zorgt dat een
gemeente de planschadevergoedingen als gevolg van een planologische wijziging of
een vrijstelling kan verhalen op de ontwikkelaar. Deze is vervolgens
belanghebbende in de procedure over de vaststelling en de hoogte van de
eventueel toe te kennen planschadevergoeding.
Weliswaar draagt het nieuwe artikel 49a WRO onmiskenbaar bij aan een grotere waarborg voor gelijkwaardigheid tussen een ontwikkelaar en een gemeente. Het wetsvoorstel biedt echter geen uitsluitsel over de vraag hoe deze verdeling moet plaatsvinden. Wel is er voldaan aan het belangrijkste vereiste van de Hoge Raad in het Nunspeet-arrest, te weten de rechtsbescherming. Daarmee is het belangrijkste gevolg van het wetsvoorstel genoemd: de ontwikkelaar wordt belanghebbende bij de uitvoering van de artikel 49-procedure en kan daardoor direct invloed uitoefenen op de gevolgen van de planschadevergoedingsovereenkomst.
Artikel 49a WRO gaat evenwel aan de nodige aspecten voorbij. Dit betreft met name het onderscheid tussen particuliere- en algemene belangen alsmede een eventuele begrenzing van het kostenverhaal. Daardoor vormt het wetsvoorstel slechts een tijdelijke pleister op de Nunspeet-wond. Artikel 49a WRO maakt weliswaar het verhaal van planschadekosten wettelijk mogelijk, maar er resten toch nog de nodige vragen. Ondanks die vragen kunnen de ontwikkelaars in samenwerking met de gemeenten na in werking treding van het wetsvoorstel voorlopig verder om de inhaalslag op het gebied van de bouwproductie te maken.
Advocaten: