Eigen woning, echtscheiding en fiscale consequenties
(21 oktober 2008)
In het kader van echtscheidingen is er vanaf 1 januari 2004 een aandachtspunt toegevoegd aan de bestaande reeks. Het betreft de maatregel die de aftrek van hypotheekrente in box I (verder) beperkt, “de bijleenregeling”: de opbrengst bij vervreemding van de woning moet in de nieuwe woning worden geïnvesteerd. Gebeurt dat niet (geheel), dan is er een rente-aftrekbeperking.
Voorbeeld 1:
Verkoopprijs
“oude”huis € 500.000,--
Eigenwoningschuld
(hypotheek) -/- € 250.000,--
Overwaarde
€ 250.000,-- (= vervreemdingssaldo of eigenwoning reserve)
Koopsom
“nieuwe”huis € 800.000,--
Vervreemdingssaldo
€ 250.000,--
Max. fiscaal toegestane eigenwoningschuld € 550.000,--
Bij
max. financiering van “nieuwe”huis € 800.000,--, rente
boven € 550.000,-- is
niet aftrekbaar.
Bij
ontbinding van een huwelijksgemeenschap of verdeling van beperkte gemeenschap
(partijen zijn niet in algehele gemeenschap van goederen gehuwd, maar de woning
is gemeenschappelijk eigendom, ieder voor de onverdeelde helft) ontstaat het
vervreemdingssaldo op het moment van overdracht aan een derde partij of op het
moment van toedeling aan één der partners.
Uitgaande
van het voorbeeld:
Bij
overdracht aan een derde hebben beide ex-echtgenoten een vervreemdingssaldo ter
grootte van 50%, dus elk € 125.000,--. Bij toedeling aan de ene heeft de
vertrekkende partner een vervreemdingssaldo van (eveneens) € 125.000,--.
Als
de vertrekkende partner een nieuwe woning koopt die goedkoper is, dan mag de
hypotheekrenteaftrek over de bestaande schuld (fiscaal) worden gehandhaafd, mits
de waarde van de nieuwe woning gelijk aan of hoger is dan die schuld.
Voorbeeld
2:
Vertrekkende partner (stel: man) ontvangt € 125.000,--.
De
toegestane eigenwoningschuld voor de blijvende partner (stel: vrouw) is €
250.000,-- + € 125.000,-- = € 375.000,--.
Man
koopt nieuw huis voor € 225.000,-- (is lager dan zijn 50% aandeel in het totaal
€ 500.000,--).
Toegestane eigenwoningschuld is € 125.000,-- (= helft van
bestaande 50% aandeel in € 250.000,--).
Bij
duurder wonen door vertrekkende partner: de bijleenregeling is onverkort van
toepassing.
Voorbeeld
3:
Nieuwe
huis € 300.000,-- (is hoger dan 50% aandeel in oude woning, zijnde €
250.000,--).
Toegestane eigenwoningschuld is € 175.000,-- (€ 300.000,-- -/-
€ 125.000,--).
Hiermee
is dus duidelijk dat bij echtscheiding, in situaties van gezamenlijk eigendom
van de woning, de bijleenregeling per scheidende partner moet worden toegepast
en ook dat de vertrekkende partner t.o.v. de blijvende partner in een nadeliger
positie is als het gaat om de hoogte van de maximaal fiscaal toegestane
eigenwoningschuld.
Wat
geldt nu als de (vertrekkende) man, in het jaar van de echtscheiding, gaat
samenwonen met mevrouw X?
X heeft een eigen huis en zij en de man opteren voor fiscaal partnerschap. Na 2 jaar verhuizen ze naar een ander huis waarvan de man volledig eigenaar wordt. De man moet rekening houden
met zijn eigenwoningreserve (€ 125.000,--) maar ook met die van X, omdat hij met haar reeds eerder een eigen woning heeft bewoond.
Dit kan worden voorkomen door eerst te gaan samenwonen in een huurwoning. Als X haar huis verkoopt en overdraagt, zonder dat de man en zij daarin hebben samengewoond, dan behoeft de man geen rekening te houden met de eigenwoningreserve van X.
Het komt
nogal eens voor dat de vertrekkende partner zijn of haar intrek neemt bij de
nieuwe geliefde in diens woning.
Wees u bewust van de (fiscale)
gevolgen!
Hiervoor is gesproken over verdeling (van een huwelijksgoederenrechtelijke of beperkte gemeenschap).
Anders ligt het als sprake is van een huwelijk buiten gemeenschap van goederen. Is bijvoorbeeld het huis eigendom van de vrouw en dient in het kader van een echtscheiding enig bedrag te worden verrekend, bijvoorbeeld omdat uit gezamenlijk inkomen een verbouwing in die woning is gefinancierd, dan geldt dat het bedrag dat de vrouw aan de man moet betalen, en dat zij onder hypotheek verband brengt, fiscaal niet aftrekbaar is, omdat de fiscus deze niet aanmerkt als eigenwoningschuld. Hetgeen de man ontvangt is –in lijn daarmee- ook geen vervreemdingssaldo (en dus geen eigenwoningreserve). De bijleenregeling “raakt” hem niet.
Als echter
in de huwelijksvoorwaarden is geregeld dat desondanks moet worden verrekend als
ware er een algehele gemeenschap van goederen, dan kan op gezamenlijk verzoek
van de ex-echtgenoten de eigenwoningreserve worden verdeeld naar de mate waarin
zij in het gehele vervreemdingssaldo gerechtigd zijn, bijvoorbeeld
50-50.
Tenslotte:
De
verkrijger van de overwaarde die eerst na vijf jaren een andere woning in
eigendom verwerft kan de financiering hiervan volledig in aftrek brengen: de
eigenwoningreserve is vervallen.
Advocaten:
» mr. M.E.A.T. (Marja) Oude Luttikhuis