» Vastgoed / Projectontwikkeling
Perikelen aangaande het NVM koopcontract
(11 november 2008)
Het bekende, en veelvuldig toegepaste, NVM-koopcontract bepaalt in artikel 5.3: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: ……”. Daaraan voegt het NVM-model toe dat verkoper slechts instaat voor de eigenschappen die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik en verkoper niet instaat voor de afwezigheid van gebreken die aan koper kenbaar zijn.
Dit artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst heeft geleid tot een groot aantal
gerechtelijke procedures. Zo heeft de Hoge Raad in 2000 bepaald dat artikel 5.3
van de koopovereenkomst kan worden uitgelegd als een garantie voor een normaal
gebruik.
Er is sprake van een heel scala aan jurisprudentie over de vraag wanneer een koper een beroep toekomt op deze garantie van artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst. De vraag speelt onder meer wanneer een gebrek in de weg staat aan een normaal gebruik en welk gebrek de koper had moeten onderkennen.
Zo was de Rechtbank Utrecht van oordeel dat een kapotte tegelvloer in de weg stond aan een normaal gebruik als woning en de verkoper aansprakelijk was voor de herstelkosten. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde daarentegen dat de aanwezigheid van een olietank niet in de weg stond aan een normaal gebruik als woonhuis met kantoorruimte. Het Gerechtshof Amsterdam was van oordeel dat een ondeugdelijke dakconstructie van een 85 jaar oude woning ook bij een redelijk onderzoek niet aan de koper bekend behoefde te zijn. Op grond van artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst, zo oordeelde het Gerechtshof Amsterdam, was de verkoper aansprakelijk. De Rechtbank Rotterdam daarentegen oordeelde dat, bij een 80 jaar oude woning, de doorgerotte stalen balken onder een terras geen gebrek opleverden dat viel onder artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst aangezien de koper een beter onderzoek had moeten doen (dit in verband met de mededeling van de verkoper over vocht in de kelder en de nabijheid van de Kralingse Plas).
In de zaak die leidde tot een uitspraak van de Hoge Raad van 20 juni jl. (LJN: BD0669) had een bedrijf een bedrijfsterrein met opstallen, gelegen te Meppel, verkocht aan een projectontwikkelaar. De makelaar had gebruik gemaakt van het NVM-koopcontract en had in artikel 5.3 ingevuld dat koper het verkochte zou gebruiken “ten behoeve van projectontwikkeling”.
Na de eigendomsoverdracht bleek sprake te zijn van asbest in de bodem. Zowel de rechtbank, het gerechtshof als de Hoge Raad oordeelde dat de verkoper aansprakelijk was voor de saneringskosten. De verkoper had immers gegarandeerd dat het verkochte geschikt was voor “projectontwikkeling” en – zo kwam vast te staan in de gerechtelijke procedure – de verkoper wist dat de koper hierbij het oog had op het realiseren van woningbouw.
Een verkoper dient zich dan ook te realiseren dat artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst wordt aangemerkt als een garantie en in de praktijk nogal eens aanleiding geeft tot discussie. Een koper kan daarentegen baat hebben bij artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst. Echter: indien een koper meer waarborgen wil hebben dan de algemene garantie van artikel 5.3 dient de koper specifieke garanties te bedingen.
Advocaten:
» mr. E.H.H. (Egbert) Schelhaas